Hieronder kunt u lezen waar u extra
op moet letten als u een hypotheek gaat afsluiten.
Niet elk onderdeel is op zich een
valkuil. Het kan echter een valkuil worden als u de keuze voor de juiste hypotheek
baseert op een onjuiste voorstelling van zaken.
Sommige zaken verdienen extra aandacht zodat u
beseft waar het precies omgaat.
Arrangementstarieven
tarieven
De meeste geldverstrekkers,
waaronder de grote handelsbanken, hanteren twee
soorten tarieven:
• tarief voor nieuwe klanten: het
arrangementstarief
• tarief voor bestaande klanten: het markttarief
Veel verzekeringsmaatschappijen en
pensioenfondsen hanteren geen
arrangementstarieven. Dat betekent dat u dezelfde
rente gaat betalen als de rentevaste periode
afloopt en de rente niet gestegen is.
Het is verstandig na te gaan of de
rente die u geoffreerd krijgt een
arrangementstarief is of niet. Als u dan niet
doet, kunt u voor een onaangename verrassing komen
te staan. Het komt voor dat u maar liefst 0,5%
meer rente gaat betalen na de afloop van de
rentevaste periode ook al is de rente niet
gestegen. U bent dan namelijk geen nieuwe klant
meer en daarom komt u niet meer in aanmerking voor
het arrangementstarief. U krijgt in dat geval het
markttarief aangeboden.
Als u kiest voor een lange
rentevaste periode, bijvoorbeeld 20 jaar, dan kunt
u in ieder geval een lange tijd van de lagere
rente genieten. Het moment van teleurstelling
wordt in dat geval wat langer uitgesteld.
Instaprente
lage rente
Een aantal banken biedt een instaprente aan. Dit is
veelal een hele lage rente met een looptijd van 1 of
2 jaar. Gedurende die periode heeft u de
mogelijkheid de rente op ieder moment voor een
langere tijd vast te zetten. Verandert de rente niet
dan kunt u dus maximaal 1 of 2 jaar van die lage
rente genieten. De vraag is echter wanneer u besluit
de rente vast te zetten, mocht de rente gaan
stijgen.
Als u het bij aanvang al moeilijk
vindt om een rentevaste periode te kiezen dan zult
het nog moeilijker vinden om te bepalen wat te
doen als de rente gaat stijgen tijdens de oriëntatiefase.
Zet u de rente al langer vast als de rente 0,1% is
of pas als die 0,3% is. Laat u een stijging
voorbij gaan dan kunt u niet meer terug naar de
oorspronkelijke lage rente. Misschien daalt de
rente weer als u net heeft besloten de rente toch
maar vast te zetten omdat die 0,1% gestegen is.
Wanneer doet u het goed?
Deze rentesoort lijkt dus
financieel heel aantrekkelijk, maar kan u ook
slapeloze nachten bezorgen. Bovendien kan het
voordeel van korte duur zijn, bijvoorbeeld als de
rente al na twee weken gaat stijgen.
Rendementen
in offertes van beleggingshypotheken (met
verzekering)
Vanwege grote verschillen in
rendementsbegrippen tussen de diverse instanties
zijn offertes moeilijk te vergelijken. De ene
instantie offreert met een bruto rendement, de
ander met een netto rendement. Omdat de laatste
bepaalde kosten buiten beschouwing laat, lijkt
deze voordeliger te zijn dan de ander. Offertes
zijn dus eigenlijk alleen met elkaar te
vergelijken op basis van het bruto fondsrendement.
voorbeeld
U vraagt twee offertes aan voor
een beleggingsverzekering (al dan niet in
combinatie met een hypotheek), beide met een
jaarpremie van € 3.000,- en een rendement van
8%.
De einduitkeringen zijn in de offertes zijn:
• maatschappij A: € 260.000,-
• maatschappij B: € 290.000,-
Op eerste gezicht zou u kiezen voor maatschappij
B. Die lijkt namelijk de hoogste uitkering te
bieden.
Als u echter de rendementen die de maatschappijen
hanteren nader bekijkt, blijkt echter dat
maatschappij B niet de voordeligste is.
Maatschappij B heeft de offerte namelijk gebaseerd
op een netto fondsrendement van 8%. In dit
rendement zijn de kosten van het beleggingsfonds
niet meegenomen. Deze kosten bedragen bij
maatschappij B 1%.
U vergelijkt op deze manier dus appels met peren.
U vergelijkt een offerte van 8% met een offerte
van 9% bruto fondsrendement.
Als u opnieuw een offerte van maatschappij A
aanvraagt op basis van 9% bruto fondsrendement,
blijkt dat de uitkering € 310.000,- is.
In werkelijkheid is maatschappij A dus de
voordeligste van de twee.
Negatieve risicopremie
Dit heeft te maken met de overlijdensdekking op
beleggingsverzekeringen.
Bij de beleggingshypotheken met
verzekering kunt u meestal het risico van
overlijden verzekeren op dezelfde verzekering
waarmee u vermogen opbouwt. Niet alleen de
tarieven van de verzekeringsmaatschappijen wijken
van elkaar af, maar ook de manier van verzekeren.
voorbeeld
Stel dat u vermogen opbouwt via
een beleggings- verzekering om in de toekomst uw
hypotheek af te kunnen lossen. U gaat uit van een
doelkapitaal van € 400.000 en daar berekent men
de spaarpremie mee. Om ervoor te zorgen dat uw
nabestaande de hypotheek gedeeltelijk kan aflossen
sluit u op dezelfde polis een
overlijdensrisicodekking van € 300.000,- af. Stel
nu dat u een hoger rendement gemaakt heeft dan in
de offerte en u heeft na 25 jaar al een vermogen
van € 400.000,-.
Het is dan mogelijk dat twee
maatschappijen een andere uitkering geven, indien
u overlijdt na 25 jaar:
• A keert
€ 300.000,- uit
• B keert € 400.000,- uit
Het verschil wordt dus veroorzaakt
door een verschillende manier van verzekeren.
Maatschappij A heeft namelijk een standaarddekking
die luidt: bij overlijden wordt een bedrag
uitgekeerd ter grootte van het verzekerd kapitaal.
Maatschappij B heeft een standaarddekking die
luidt: bij overlijden wordt een bedrag uitgekeerd
ter grootte van het verzekerd kapitaal of de
waarde van de polis indien die waarde hoger is.
Dit verschil heeft niet alleen
gevolgen bij overlijden, maar ook voor de
vermogensopbouw.
Omdat maatschappij A
€ 300.000,-
uitkeert, ongeacht de waarde van de polis,
ontvangt u ter compensatie een vergoeding. Deze
vergoeding noemt men ook wel: negatieve
risicopremie. Deze negatieve risicopremie stort
men in de polis. Als er dus een offerte wordt
gemaakt, houdt men rekening met deze negatieve
risicopremie. Deze extra stortingen helpen mee
vermogen op te bouwen, waardoor de premie die u
dient te betalen lager wordt.
De offerte van maatschappij A zal
daarom waarschijnlijk voordeliger lijken. U zal in
werkelijkheid echter minder vermogen opbouwen. Op
het moment dat u namelijk weet dat de werkelijke
waarde van de polis hoger is dan het verzekerd
kapitaal zult u waarschijnlijk de risicodekking
verwijderen. U zult immers niet willen dat bij
overlijden minder wordt uitbetaald dan de waarde
van de polis. Wanneer u echter besluit om de
risicodekking te verwijderen, verdwijnen ook de
extra stortingen van de negatieve risicopremies.
Er is dan geen sprake meer van extra
vermogensopbouw. U zult dan zelf meer premie
moeten gaan betalen om het oorspronkelijke
doelkapitaal te halen. Achteraf kunt u dus duurder
uitkomen dan u verwacht.
Bekijk daarom de risicodekking van
de beleggingshypotheek met verzekering zorgvuldig.
Vooral waneer het door u gewenste bedrag bij
overlijden een stuk lager is dan het doelkapitaal
bij leven.
Fiscaal
optimaal
combinatie
Sommige hypotheekadviseurs bieden
hypotheekconstructies aan die zogenaamd fiscaal
optimaal zijn. Er is hierbij meestal sprake van
een combinatie van financiële producten.
constructie
In de praktijk komt u
constructies
tegen die bestaan uit een combinatie van de
volgende producten:
• geldlening
• kapitaalverzekering
• lijfrenteverzekering
• box3-lijfrente (voorheen saldolijfrente)
• beleggingsdepot
• aandelenlease
U dient uiterst voorzichtig te zijn
met deze aanbiedingen. Op papier lijken deze
constructies heel voordelig. Het accent ligt
veelal op het fiscaal voordeel dat u nu kunt
behalen. Vaak worden daarentegen de nadelen
onderbelicht.
Deze constructies zijn heel
gevoelig voor wijzigingen in de
belastingwetgeving. U weet dan ook niet zeker wat
het werkelijke fiscaal voordeel zal zijn op
termijn.
Bij dergelijke
constructies wordt
vaak een lijfrenteverzekering afgesloten. De
premies die u daarvoor betaalt zijn onder bepaalde
voorwaarden fiscaal aftrekbaar. De
lijfrenteverzekering moet aan een aantal strikte
eisen voldoen. U bouwt er vermogen mee op, maar u
mag niet zelf weten wat u met het geld doet. Op de
einddatum moet u het geld aanwenden voor een van
de soorten lijfrenteverzekeringen die in de wet
beschreven staan. De flexibiliteit is wat dat
betreft dus niet zo hoog. U kunt zich afvragen of
u dat wilt.
Bovendien wordt de
aftrekmogelijkheid beperkt zodra het nieuwe
belastingstelsel in werking treedt. Het kan dus
best zo zijn dat u de hypotheek die u nu afsluit
niet in dezelfde vorm kunt handhaven zodra er
wijzigingen optreden in de fiscale regelgeving.
Dit zou u als een risico kunnen omschrijven.
Een ander risico dat bij dit soort
constructies een rol speelt is het
beleggingsrisico. Vaak is de basis van deze
constructie een beleggingshypotheek. Daarnaast
wordt de premie van de lijfrenteverzekering veelal
ook belegd en past men een beleggingsdepot toe om
de de premies te betalen. De rendementen waarmee
men rekent zijn meestal ook veel hoger dan 8%.
Valt het werkelijk rendement lager uit dan
verwacht dan kan dat verregaande gevolgen hebben
voor uw financiële situatie.
Het komt zelfs ook voor dat men
veel meer leent dan u normaal gesproken met uw
inkomen zou kunnen lenen. Vaak wordt de hypotheek
hoger afgesloten om met het overschot te kunnen
beleggen. In de praktijk komt u offertes tegen van
hypotheekconstructies waarbij de geldlening maar
liefst 8 keer het bruto jaar inkomen bedraagt. U
kunt zich voorstellen dat u daarmee een behoorlijk
risico loopt.
Of een dergelijke constructie voor
u interessant is hangt af van uw persoonlijke
omstandigheden. Zolang u maar weet wat waarop u de
keuze op baseert. En daarvoor is het noodzakelijk
dat u zowel de voor- als nadelen kent.
aspecten
Bij de keuze van de juiste
hypotheekvorm voor u zijn dus ook de andere
aspecten van belang:
• kosten
• risico / zekerheid
• rendement
• flexibiliteit
|
